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Démembrement
 
Le démembrement, un moyen original et avantageux pour développer son patrimoine immobilier.
 
Démembrement

Principe général :


Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans une optique de transmission de patrimoine.

Cependant ce mécanisme est également, dans certaines conditions, un outil privilégié pour se constituer un patrimoine immobilier en limitant le montant de l'investissement initial nécessaire, dans l'optique, par exemple, de percevoir des revenus locatifs au moment de la retraite.


Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en 2 parties distinctes:
- l'usufruit : qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus,
- la nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.

Par conséquent, il s’agit ici de réaliser un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. De ce fait, l’achat du bien s’effectue en dessous du prix du marché (50 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence.


L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien (charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière, …) et perçoit les loyers.


A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur (nu-propriétaire) récupère son bien en pleine propriété automatiquement et sans frais supplémentaire.


Il peut ainsi, en fonction des prix du marché du moment, constater une plus-value constituée du cumul de :
- de la valeur de l’usufruit, reçue gratuitement,
- l’éventuelle revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l’usufruit.

Ce type d’investissement convient notamment aux contribuables souhaitant renforcer leur actif immobilier tout en se préservant d’une augmentation de leur ISF, mais également à ceux cherchant à se créer un complément retraite à horizon 15-20 ans, sans contrainte de gestion durant cette période.

Avantage fiscal :


Pendant la période de démembrement, la pression fiscale est atténuée en raison du statut de nu-propriétaire.


Loi Scellier
En effet, il ne perçoit pas de revenu et n'est donc pas imposé. En revanche, il peut déduire certaines charges (dépenses de grosses réparations) de ses autres revenus fonciers.
Loi Scellier
Si par ailleurs il décide d'emprunter pour réaliser son investissement, les intérêts d'emprunt sont alors déductibles de ses autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.
Loi Scellier
Il ne supportera pas, non plus, la taxe foncière qui est établie au nom de l'usufruitier.
Loi Scellier
Enfin, il allège le montant de son ISF : lorsqu'un bien est démembré, sa valeur doit être prise en compte uniquement dans le patrimoine de l'usufruitier, qui devra le déclarer pour sa valeur en pleine propriété. Il a, en outre, le droit de déduire les dettes contractées pour l’acquisition (emprunt) ou la conservation (travaux) du bien démembré dans les conditions de droit commun.

Il n’existe aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel. Néanmoins, le régime de droit commun s’applique quant à l’imposition des éventuelles plus-values constatées (exonération totale au terme des 15 années d’acquisition).


Remarque :


La stratégie d’immobilier démembré peut s’avérer, également, très pertinente dans l’acquisition de l’immobilier professionnel, schéma dans lequel la société détient un usufruit temporaire tandis que son dirigeant en acquiert la nue-propriété.



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n’hésitez pas à nous contacter :
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AVERTISSEMENT : Sur ce type d’investissement, il convient notamment d’être particulièrement prudent sur la qualité de l’usufruitier temporaire ainsi que celle du bien acquis en nue-propriété (en terme de construction, localisation et potentiel locatif).
Par ailleurs, lorsque vous investissez dans un bien immobilier ou mobilier vous devez :
- Vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale ;
- Définir un montant d’investissement en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d'investissement et votre sensibilité au risque (c’est être notamment conscient que de nombreux investissements comportent des risques en capital et peuvent disposer d’une très faible liquidité);
- Appréhender ses perspectives de rentabilité au regard du risque pris ;
- Considérer, en priorité, que tout investissement, quel qu’il soit, ne doit jamais être abordé uniquement par son intérêt fiscal.
 
 

04/06/2014
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