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Une solution juridiquement et fiscalement intéressante pour faire de l'immobilier locatif.

 
LMNP - Loueur en meublé non professionnel

Principe général :


La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine immobilier qui permet de bénéficier d'un régime fiscal attractif. La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés, directement habitables par le locataire. Le bien loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…). Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.



Depuis 2009, le loueur en meublé n'est considéré comme professionnel (LMP), que s'il remplit cumulativement les 3 conditions suivantes : être inscrit au registre du commerce et des sociétés - tirer de l'activité de location en meublé des recettes annuelles de 23 000 € minimum - ses recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu. Dans le cas contraire, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel (LMNP).


La condition de loueur en meublé non professionnel est une alternative intéressante à la location nue et peut constituer un moyen d'accéder progressivement au statut de LMP.

Avantage fiscal :


D'un point de vue fiscal, l'intérêt réside dans l'imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie des BIC (non professionnels) et non des revenus fonciers. Ainsi :

- Si les recettes annuelles n'excèdent pas 32 100 € (80 300 € pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme), le loueur peut bénéficier du régime micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme) (au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier qui ne s'applique pas au-delà de 15 000 € de revenus locatifs). Cependant, il reste possible d'opter pour le régime réel d'imposition dans le cas où les charges représentent plus de 50 % des recettes (ex : si les charges d’intérêts du crédit ayant financé l’opération sont importantes).
- Si les recettes sont supérieures, le loueur est soumis au régime réel d'imposition. Dans le cadre de ce régime, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. A défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles. Il pourra en outre amortir l'immeuble ainsi que le mobilier le garnissant.
Loi Scellier
En revanche, si vous constatez un déficit, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs en meublé professionnels, s'imputer sur votre revenu global mais uniquement sur les bénéfices retirés de la seule activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes.

Le montant de l'amortissement fiscalement déductible (au titre de l'immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l'exercice diminué du montant des autres charges. Il ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. Mais le loueur dispose également de la possibilité de différer ses amortissements.


Les plus-values réalisées dans le cadre de cette activité sont soumises au régime des plus-values pour les particuliers.

D'autre part, lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou du financement des travaux de rénovation.


Opportunité fiscale : amendement Censi-Bouvard


En cas d'acquisition d'un logement neuf, en état futur d'achèvement ou réhabilité, dans une résidence avec services (pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, une résidence de tourisme classée, un établissement de soins…), le loueur non professionnel peut bénéficier d'une réduction d'impôt, égale à 11 % du montant de l’investissement, réparti sur 9 ans et reportable pendant 6 ans en cas de non utilisation. C’est ce que l’on appelle le LMNP amendement Censi-Bouvard.


Le bénéfice de cette réduction d’impôt peut se faire via l’investissement dans un ou plusieurs lots jusqu’à concurrence de 300 000 € / an (l’éventuelle fraction de l’investissement dépassant ce plafond pourra être amortie).


Il est également possible de cumuler un investissement en LMNP Censi-Bouvard avec un investissement Duflot (la réduction d’impôt s’effectuera toujours jusqu’à concurrence du plafond de 300 000 €).

Enfin, il peut être parfois judicieux de cumuler un investissement en LMNP Censi-Bouvard pour la réduction d’impôt avec celui dans un LMNP classique pour l’intégration de son amortissement dans les revenus fonciers. Cela permet de diminuer simultanément la fiscalité sur les revenus professionnels et les revenus fonciers.



Pour plus de renseignements sur tous nos programmes LMNP classiques ou Censi-Bouvard,
n’hésitez pas à nous contacter :
Téléphone Phylea Finance



L’investissement en LMNP amendement Censi-Bouvard fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Celui-ci limite annuellement l'avantage en impôt retiré de cet investissement, à la somme de 10 000 € (applicable à compter de l'imposition des revenus perçus en 2013).



AVERTISSEMENT : L’investisseur en LMNP doit être conscient que ce type d’investissement présente un risque locatif. Il faudra notamment être particulièrement vigilant sur la localisation du bien, la qualité de la construction, son potentiel locatif et la fiabilité du gestionnaire.Par ailleurs, lorsque vous investissez dans un bien immobilier ou mobilier vous devez :
- Vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale ;
- Définir un montant d’investissement en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d'investissement et votre sensibilité au risque (c’est être notamment conscient que de nombreux investissements comportent des risques en capital et peuvent disposer d’une très faible liquidité);
- Appréhender ses perspectives de rentabilité au regard du risque pris ;
- Considérer, en priorité, que tout investissement, quel qu’il soit, ne doit jamais être abordé uniquement par son intérêt fiscal.
 
 

04/06/2014
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