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LMP - Loueur en meublé professionnel
 
Le Loueur en Meublé Professionnel, un statut restrictif mais très avantageux.
 
LMNP - Loueur en meublé non professionnel

Principe général :


La location en meublé consiste à louer des locaux (chambres ou appartements) meublés, directement habitables par le locataire. Le bien immobilier loué en meublé doit être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises…).
Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter. Cette activité peut être exercée à titre non professionnel (Cf. « LMNP ») ou à titre professionnel (LMP).



Dans ce second cas, le loueur en meublé n'est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), que s'il remplit cumulativement les 3 conditions suivantes :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
- tirer de l'activité de location en meublé des recettes annuelles (total des loyers TTC qui peut être apprécié prorata temporis lorsque l’activité débute au cours de l’année) de 23 000 € minimum,
- ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal (c’est-à-dire représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal) soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des BNC.

Avantage fiscal :


D'un point de vue fiscal, les avantages sont nombreux.


Le premier réside dans l'imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers. Ainsi :
- Si les recettes annuelles n'excèdent pas 32 100 € (80 300 € pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme), le loueur peut bénéficier du régime micro BIC dans le cadre duquel les revenus sont taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme) (au lieu de 30 % pour le régime micro-foncier qui ne s'applique pas au-delà de 15 000 € de revenus locatifs). Cependant, il reste possible d'opter pour le régime réel d'imposition dans le cas où les charges représentent plus de 50 % des recettes (ex : si les charges d’intérêts du crédit ayant financé l’opération sont importantes).
- Si les recettes sont supérieures, le loueur est soumis au régime réel d'imposition. Dans le cadre de ce régime, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc.) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. A défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles. Il pourra en outre amortir l'immeuble ainsi que le mobilier le garnissant. Si un déficit est constaté, celui-ci s'impute en intégralité sur le revenu global (sans limitation de montant, contrairement aux déficits fonciers qui ne sont imputables qu'à hauteur de 10 700 € et seulement pour la partie ne provenant pas des intérêts d'emprunt).

Le montant de l'amortissement fiscalement déductible (au titre de l'immeuble et du mobilier) ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l'exercice diminué du montant des autres charges. Il ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. Mais le loueur dispose également de la possibilité de différer ses amortissements.


Les plus-values réalisées dans le cadre de cette activité sont soumises au régime des plus-values professionnelles. A ce titre, le loueur peut bénéficier d'une exonération de ces plus-values notamment si ses recettes annuelles n'excèdent pas 90 000 € et si l'activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans.


D'autre part, lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou du financement des travaux de rénovation.


En matière d'ISF, les biens affectés à la location en meublé respectant les 3 conditions citées précédemment, peuvent bénéficier de l'exonération liée aux biens professionnels.


Enfin, en cas de donation de l’entreprise (ou lors de la succession) les droits de donation ou de succession peuvent être différés pendant 5 ans puis fractionnés sur 10 ans.



Pour plus de renseignements sur tous nos programmes LMP,
n’hésitez pas à nous contacter :
Téléphone Phylea Finance




AVERTISSEMENT : Lorsque vous investissez dans un bien immobilier ou mobilier vous devez :
- Vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale ;
- Définir un montant d’investissement en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d'investissement et votre sensibilité au risque (c’est être notamment conscient que de nombreux investissements comportent des risques en capital et peuvent disposer d’une très faible liquidité);
- Appréhender ses perspectives de rentabilité au regard du risque pris ;
- Considérer, en priorité, que tout investissement, quel qu’il soit, ne doit jamais être abordé uniquement par son intérêt fiscal.
 
 

04/06/2014
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