Principe général :
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d'entreprise, immobilier d'habitation…). Elle est plus communément appelée la "pierre papier". Cette société est fiscalement transparente. Elle n’est pas donc pas soumise à l'impôt sur les sociétés et ses associés (personnes physiques ou morales), se trouvent dans la même position que s'ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société. Ce principe s'applique à l'imposition sur les revenus et aux plus-values.
Il existe différentes typologies de SCPI :
- SCPI de rendement : constituée majoritairement d'immeubles à usage commercial, elle est destinée à distribuer des revenus réguliers. Son objectif est d'obtenir un rendement maximum notamment pour les investisseurs qui l'ont choisie pour compléter leur retraite.
- SCPI de plus-values : elle a pour objectif, sur le long terme, la valorisation de son patrimoine afin d'en tirer un maximum de plus-values lors de la revente des biens. La valorisation de l'investissement est donc plus incertaine et difficilement chiffrable.
- SCPI fiscale : investie principalement dans l'immobilier d'habitation, elle est souvent combinée avec un dispositif foncier permettant de bénéficier d'un avantage fiscal (ex : SCPI Scellier, Malraux, …) |
Le capital de la SCPI peut être fixe ou variable :
- Lorsque le capital est fixe, la SCPI est dite "fermée" car l'acquisition de part n'est possible que pendant une période d'augmentation de capital ou sur le marché secondaire ;
- A l'inverse, lorsqu'elle a un capital variable, la SCPI est dite "ouverte" : elle émet des parts au fur et à mesure des souscriptions, dans la limite du capital maximal fixé par les statuts, et l'investisseur a la possibilité de demander le remboursement de ces parts à la SCPI. |
Avantage fiscal :
La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d'immobilier, il présente notamment les avantages suivants :
- Une mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers, ce qui lui permet également d’avoir une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché ;
- Un accès à un vaste parc immobilier avec des mises de fonds limitées : l'investisseur peut adapter son investissement à son budget car la valeur d’une part reste faible (minimum 150 €, mais selon les SCPI il existe des niveaux de souscription minimale obligeant un investissement initial variant de quelques centaines à quelques milliers d’euros). Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine ;
- Bénéficier d’une gestion faite par des professionnels : ces derniers s'occupent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L'agrément délivré par l'Autorité des Marchés Financiers au SCPI, permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés,…) ;
- Une transparence fiscale et la possibilité de bénéficier d'un régime foncier favorable (ex : Scellier) ;
- Une opportunité de se constituer des revenus complémentaires : l'achat de parts de SCPI, par exemple à crédit, permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps, puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite. |
Opportunité fiscale : SCPI Scellier
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La réduction d’impôt Scellier est également accordée au titre de souscriptions de SCPI réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 à la condition que 95 % de la souscription finance un immeuble éligible. Les SCPI concernées par cette réduction d’impôt sont celles qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à l’exclusion de toutes souscriptions de parts d’autres types de sociétés (ex : société civile d’attribution, société civile de location). |
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Ces SCPI permettent de bénéficier de ce cadre fiscal avec un investissement initial beaucoup moins important qu’un investissement Scellier en direct. |
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La date à retenir pour la réduction d’impôt est celle de la souscription. |
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Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Celui-ci limite annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable, à la somme de 18 000 € + 4 % du revenu imposable (applicable à compter de l'imposition des revenus perçus en 2012). |
AVERTISSEMENT :
L'investissement en parts de SCPI ne comporte ni garantie de capital, ni garantie de rendement.De plus, lorsque vous investissez dans une SCPI de type «Scellier», vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
- votre investissement vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi SCELLIER ;
- il s'agit d'un placement à long terme. Vous devez conserver vos parts pendant une période d'au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l'intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; le délai de détention des parts est estimé à environ 13 ans à compter de la date de souscription ;
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le capital investi n'est pas garanti ;
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la liquidité du placement sera très limitée pour la raison suivante : l'avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à ce jour à un tiers, si bien que les possibilités de vente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts ;
- Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d'un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
- des dividendes qui vous seront versés. Le versement de dividendes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de leur mise en location, du niveau des loyers (plafonds fixés par la loi) et du taux de vacance.
- du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n'est pas garanti et dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier d'habitation, par nature cyclique, sur la durée du placement. Ainsi la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée qu'à la fin des opérations et non sur la seule réduction d'impôt.
- impositions,
- frais de gestion
D’une manière générale lorsque vous investissez dans un bien immobilier ou mobilier vous devez :
- Vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale ;
- Définir un montant d’investissement en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d'investissement et votre sensibilité au risque (c’est être notamment conscient que de nombreux investissements comportent des risques en capital et peuvent disposer d’une très faible liquidité);
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Appréhender ses perspectives de rentabilité au regard du risque pris ;
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Considérer, en priorité, que tout investissement, quel qu’il soit, ne doit jamais être abordé uniquement par son intérêt fiscal. |
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12/03/2012
