Principe général :
La Loi Demessine, appelée également Z.R.R. (Zone de Revitalisation Rurale), permet de bénéficier d'une réduction de l’impôt sur le revenu en investissant dans l'acquisition ou la rénovation de logements faisant partie d'une résidence de tourisme ou dans un village résidentiel de tourisme située dans certaines zones.
L'investissement peut être réalisé par une personne physique ou par une société non soumise à l'IS. Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
La réduction d'impôt s'applique en cas d'acquisition :
- d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée située :
- dans une zone de revitalisation rurale (ZRR),
- dans le périmètre d'intervention des établissements publics chargés de l'aménagement d'une agglomération nouvelle,
- ou dans une commune figurant sur une liste exhaustive de communes de moins de 5000 habitants établie par l'administration fiscale et annexée à l'instruction BOI 5 B-14-06 ;
- de logements achevés depuis 15 ans au moins faisant l'objet de travaux de réhabilitation et achevés dans les 2 ans qui suivent l'acquisition du logement. Ces logements doivent être situés dans une résidence de tourisme sise dans une station classée en application des articles L. 133-11 et suivants du code du tourisme et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par Décret. |
L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure.
Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'associé doit s'engager à conserver ses parts jusqu'à l'expiration du délai de 9 ans couvert par l'engagement de location.
Le propriétaire du logement peut toutefois se réserver des périodes d'occupation de son logement à condition qu'elles n'excèdent pas 8 semaines par an.
Les copropriétaires ont une obligation durable de location d’au moins 70 % des appartements de la résidence et le gestionnaire doit être unique pour l’ensemble de la résidence de tourisme.
Avantage fiscal :
La base de la réduction d'impôt est constituée :
- pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, par le prix d'acquisition du logement majoré des frais afférents à l'acquisition (honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle n'est pas récupérée par le bailleur). Si les travaux ont été financés en partie à l'aide d'une subvention, la base de la réduction d'impôt est diminuée du montant de celle-ci ;
- pour les logements acquis en vue d'être réhabilités, la base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition majoré des frais d'acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement…) auquel vient s'ajouter le montant de l'ensemble des travaux supportés par l'acquéreur (y compris la quote-part relative aux parties communes), dès lors qu'à l'achèvement de ceux-ci, l'ensemble des performances techniques attendues est satisfait ;
- pour l'acquisition par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés : la réduction d'impôt accordée à l'associé est calculée sur la quote-part du prix d'acquisition (défini ci-dessus) du logement par la société correspondant aux droits de l'associé. |
La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de :
- 50 000 € pour une personne seule,
- 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune. |
Le taux de la réduction est fixé à :
- 25 % du prix d'achat du logement en cas d'acquisition d'un logement neuf,
- 20 % du prix d'achat du logement et des travaux de réhabilitation en cas de réhabilitation. |
Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, la réduction d'impôt s'étale sur 7 ans au maximum.
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La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation ou d'acquisition des logements et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison d'1/7ème des limites maximales de 50 000 € ou 100 000 €, puis, le cas échéant, pour le solde les 6 années suivantes dans les mêmes conditions. |
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et l’investisseur ne peut pas bénéficier du régime micro-foncier.
Le dispositif Demessine permet d’obtenir le remboursement de la TVA payée lors de l’acquisition du bien.
La réduction d’impôt peut être remise en cause en cas de non-respect des engagements ou de cession du logement. Dans ce cas, elle fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
Exemple :
Un couple marié ayant acquis un logement neuf dont le prix est de 100 000 € en 2010 bénéficiera d'une réduction d'impôt totale de 25 000 € qui sera étalée sur 7 ans, soit une réduction annuelle de : 100 000 € / 7 (Nombre maximal d’années) X 25% = 4 167 €
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Cette réduction d'impôt fait partie des dispositifs pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Celui-ci limite annuellement l'avantage en impôt retiré des divers investissements défiscalisants réalisés par un contribuable, à la somme de 18 000 € + 4 % du revenu imposable (applicable à compter de l'imposition des revenus perçus en 2012). |
AVERTISSEMENT : L’investisseur en Loi Demessine doit être conscient que ce type d’investissement présente un risque locatif. Il faudra notamment être particulièrement vigilant sur la localisation du bien, son potentiel locatif, la qualité de la construction et celle du gestionnaire.
Par ailleurs, lorsque vous investissez dans un bien immobilier ou mobilier vous devez :
- Vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale ;
- Définir un montant d’investissement en adéquation avec votre patrimoine personnel, votre horizon d'investissement et votre sensibilité au risque (c’est être notamment conscient que de nombreux investissements comportent des risques en capital et peuvent disposer d’une très faible liquidité);
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Appréhender ses perspectives de rentabilité au regard du risque pris ;
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Considérer, en priorité, que tout investissement, quel qu’il soit, ne doit jamais être abordé uniquement par son intérêt fiscal. |
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12/03/2012
